【不動産】コロナ暴落する「マンション」の買い時、売り時は…?

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コロナ暴落する「マンション」の買い時、売り時は…?

1: 投資家774さん ID:CAP

コロナショックが不動産業界に大打撃になっている。

ここ数年は金融緩和でカネ余りの中、不動産に資金は流れて不動産価格は上昇を続けていたが、それが一瞬にしてお先真っ暗となった。

しかし、このような有事の時ほど、過去に学んで冷静に判断しなければならない。そこで、リーマン・ショック直後の市況を再確認しておきたい。これによって、今回のコロナショックによって「これから起こりそうなこと」が予見できるからだ。

株式相場は景気の先行指標と言われ、直近の景気動向ではなく、先行きの景気動向を織り込んで上昇、あるいは下落していく。不動産投資を証券化してマーケットで取引されるのがリート(REIT)と呼ばれる不動産投資信託だが、これも株価と同じく先行きの不動産市況を織り込んで価格が動いている。

リートはまた、オフィスやホテルといった不動産投資の種別によって銘柄が分けられているのが特徴だ。J-REIT(日本版不動産投資信託)には不動産の種別ごとに銘柄があるので、各銘柄の動向をみることでマーケットではこれから不動産の中で「どれが下がる」と見られているのかの判断ができる。

では、コロナショックでの下落前と後を2月の下旬と3月の下旬で取った結果はどうか。ホテル・商業系のリートは約50%の下落、オフィス、住宅も1~2割の下落に見舞われている。

じつは「住宅」が危機に強いワケ
この下落の要因は、総じて不動産需要が後退することが明らかであるためだ。

例えばホテル・商業は、コロナショックで観光客や人の行動が大幅に制限されるため、日々の売上が激減する。またオフィスも法人の業績が悪化することから需要が減退してしまう。住宅はというと、個人所得が下がるとその分支払い能力が下がるからだ。

しかし商業やオフィスが5割も下落しているのに対して、住宅の下落幅は1~2割と比較的小さい。

それは観光客が激減する売り上げやオフィス需要が後退して借り手がいなくなることに比べて、個人の所得の変動幅は小さく、ホテルやオフィスよりも大きな需要後退は起きないからだ。

特に日本は諸外国と比較して雇用と所得が守られている。

ゆえに不況期には住宅が最も底堅い動きをすることになるのは、過去の例を見ても明らかである。今回も住宅価格は同じような動きを示すだろう。

じつは値上がりしていた…!
以下ソース
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/71873

34: 投資家774さん ID:WSb6UIvz

>>1
> 特に日本は諸外国と比較して雇用と所得が守られている。
> ゆえに不況期には住宅が最も底堅い動きをすることになるのは、過去の例を見ても明らかである。今回も住宅価格は
> 同じような動きを示すだろう。

ホンマかいな
リーマンショックの比じゃないくらいヤバいと聞くけど

 

58: 投資家774さん ID:ry/KZZex
>>34
会社が安定してればね
普通解雇規制の話とごっちゃになってる。
会社の業績悪化は正当な理由になる

 

49: 投資家774さん ID:y/ACRhGk

>>1
前にエレベーターに乗ってた人がコロナだったら
同時に乗ってなくても、漂った空気を吸った人も感染する

もう誰もマンションは買わないんじゃない?

 

94: 投資家774さん ID:w2NjTawU

>>1

結局、ムサコでも分かったけど、同じ不動産でも

一戸建てとマンションでは価値が違うんだよ。

ムサコでコロナならクラスターの恐れがあるし、
実際ウンコクラスターがあったわけだし、

一戸建てなら、家族だけ、
ウンコクラスターも聞いたことなかったし。

不動産は動くけど、
一戸建て≫ ≫ タワマン の流れになるだけ。

 

110: 投資家774さん ID:krCrs+s2
>>1
時期って
そんもんわかるかよw
経済が回復した後に好循環の見通しが立ってからじゃないの??

 

138: 投資家774さん ID:4oXC7xj1
不動産ヤベーことになってる。>>1が夢見るのは勝手だが、新築、中古マンションの相場は暴落してるのに買い手がない。5割減、7割減とかだぞ?

 

139: 投資家774さん ID:vrP8i8SN
>>138
これまでぼろ儲けしていたのだし気にしなくていいよ。

 

148: 投資家774さん ID:Pww9fBzs
>>138
ウソつくな。そんなに値下がりしてねーぞ

 

161: 投資家774さん ID:8dmS9vVC
>>1
住んでた奴がコロナに感染して手放した物件かな?

 

221: 投資家774さん ID:w2NjTawU

>>1

結局、ムサコでも分かったけど、同じ不動産でも

一戸建てとマンションでは価値が違うんだよ。

ムサコでコロナならクラスターの恐れがあるし、
実際ウンコクラスターがあったわけだし、

一戸建てなら、家族だけ、
ウンコクラスターも聞いたことなかったし。

不動産は動くけど、
一戸建て≫ ≫ タワマン の流れになるだけ。

 

235: 投資家774さん ID:wBPhGG80
>>1
なんでリーマンだけみてバブルの後は見えない振りしてるんだ?

 

237: 投資家774さん ID:zUbGQtce
>>1
やたらと高い場所が好きなのは、バカばっかりだし
いろいろ楽しみになってきたwww

 

277: 投資家774さん ID:owrNAesH

>>1
オフィス需要はテレワークの浸透で都内は激下りだろ

ダウンサイズした上で郊外にポツンとあればOK

 

3: 投資家774さん ID:uBooQO3c
投資はリスクありきだろ

 

4: 投資家774さん ID:yvm30vhn
今、自分の命を救うのが精一杯で、そんなことやってる暇はねーよ。

 

5: 投資家774さん ID:2zSd1izv
>>4
精一杯なのに5chとは余裕だな

 

93: 投資家774さん ID:zUeRUSPA
>>5
人と会ったり現場を見に行ったりが必要な不動産売買と違って5chは感染リスクがないからね

 

213: 投資家774さん ID:b9PEawqk
>>4
家にいるだけなんだから余裕やろ

 

6: 投資家774さん ID:nctjd6t2
全て暴落する
安心しろ
田舎は数年後外国人のスラム街と化す
都会は中国人とその他諸外国の富裕層が買い荒らす
お前が買える隙など微塵も存在しない

 

31: 投資家774さん ID:LI62sRj1
>>6
全て暴落すると言いながら、なぜか都会は暴騰すんのか

 

376: 投資家774さん ID:lP8XpWbr
>>31
外国資本と国内投資家の避難先

 

7: 投資家774さん ID:vSc+f65G
住宅は安定してるけど、
テレワークが進むとオフィスが下がるんだろうな

 

43: 投資家774さん ID:8Q1RQfsF
>>7
ソフト禿げが貸しオフィス会社買収し
だまされた挙句訴えられ・・・元パチンコ店長も
大変ですな
ダイエーと同じ運命になるかな

 

8: 投資家774さん ID:VPubrGFO
実際は下がらない
供給の方がずっとストップしてる
テレワークで都心志向は衰えるというのも眉唾
タワマンが暴落するというのも論外

 

53: 投資家774さん ID:L3+lmm7m
>>8
供給は減ってるがストップはしていない
供給が減っているにもかかわらず契約率が落ちてるから下げる可能性はあるよ
中国人が早く戻ってくれば状況は変わるかもしれないけど

 

80: 投資家774さん ID:JslhrDSk
>>8
インバウンドゼロなんだからタワマン暴落だろ。

 

83: 投資家774さん ID:Jwd2TBad
>>80
売買が成立しなければ落ちることもない
あと実際に下がって成約しても公表しなけりゃカウントはされないみたい

 

124: 投資家774さん ID:Yoali+wa
>>8
供給を止めて値段を維持してもキャッシュフローが回らずにそのうち限界がくる。この状況は簡単には終わらない。時間の問題だよ。

 

9: 投資家774さん ID:/ohEV2f1
高く買って安く売る(意識高い系)

 

10: 投資家774さん ID:jvO6Iml1
場所によっては安くなったら欲しいって人がかなりいる
今回は下落から回復までショック系下落の中じゃ最短になると思う
糞物件はヤバイが

 

11: 投資家774さん ID:45/Cp2qC
タワマンがうんこだらけになるって?

 

157: 投資家774さん ID:4bxySZjY
>>11
それは武蔵小杉だけだ!

 

380: 投資家774さん ID:pKH0HhVF
>>11
タワマンは密閉性が高いから、余計に感染リスク高いよね
まだ普通のマンションのほうが換気はいい

 

12: 投資家774さん ID:Gs04/k7a
買うならぺんぺん草ぐらいは生えてからだね
今医療崩壊している地区なんか将来見越したら越せないでしょ
中国経済も絶賛下降中だし

 

13: 投資家774さん ID:wEMMEUe/

不況だから家建てねぇ

よっこらっせっくす

 

14: 投資家774さん ID:aIZTJSlC
ネットの時代にごちゃごちゃした東京で暮らより
海の見える景色のいい場所でのんびり仕事したいわ

 

15: 投資家774さん ID:ZKngBLO4
>>14
近くに病院ないけどな

 

16: 投資家774さん ID:kB6q4wJr
>>14
海の近くの家で窓開けて潮の香りを味わいながらキーボードカチャカチャしたい

 

185: 投資家774さん ID:/wEOkdTa
>>16
金属部分が腐食してパソコンがすぐに昇天しそう

 

19: 投資家774さん ID:4h7u5DLW
>>14
東京の住居は貸しておいて田舎暮らしすればいいだろ
病気したら東京に戻ってさ

 

17: 投資家774さん ID:4h7u5DLW
都内の中古戸建だといつ頃が購入おすすめ?
あと中古より新築戸建の方がいい?

 

57: 投資家774さん ID:5kcPxyhA

>>17
今が買い時

理由は2つ
1.FRBが無制限の量的緩和を発表して長期金利が超低金利になり日本もそれに連動するので当分は今の超低金利が続く可能性が高い
2.もし1.が崩れるとすれば日本のハイパーインフレ、その場合は物価給料不動産とそれらの金利が猛烈に高くなる、しかしそれらが高くなっても負債自体の金額は変わらない。給料が1億、不動産が1兆の世の中になっても昔組んだローンの5千万の額は変わらない(金利は爆上げ)
つまりいざとなれば売ることで破産は免れる
(今の80代が戦後ローンで買った住宅がハイパーインフレで何十倍になって売れるのと一緒)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200409-00234191-diamond-bus_all&p=2

逆にそういうハイパーインフレ下で住宅を購入するのはもはや不可能

つまり今が買い時

 

59: 投資家774さん ID:Jwd2TBad
>>57
要約すると
逃げ遅れたからババを引かせたい?

 

63: 投資家774さん ID:5kcPxyhA
>>59
いや投資目的なら不動産なんて今は薦めないけど居住目的なら薦めるわ
本当にここ2~3年以内だと思う、特に子供とかいて定年決まってるリーマンだったら時期を見計らっても大した意味は無い

 

65: 投資家774さん ID:Jwd2TBad

>>63
金融観点からだとそうなのかもしれないけど
今はコロナで、どう経済と雇用の体制が変わるか極めて不鮮明になってるから、リスクが高過ぎると思うんだよね

雇用の安定している公務員なら兎も角

 

69: 投資家774さん ID:5kcPxyhA

>>65
いや薦めるのは
あくまで住居購入したい意思がある人に対してだから

別にその気もない奴には薦めない
定年決まってる子持ちリーマンのくせに、コロナを理由にとかローン時期とか相場底値とか言ってる奴は買わない方が良い。

住居目的で購入意思のある奴なら20代でも絶対に買えと薦める。

多分これを理解出来る人は多いと思う

 

111: 投資家774さん ID:IliFIsnN

>>17
現時点では現金が最強。

コロナが落ち着く時期がまだ見えない段階で借金するなど、不動産屋にはネギしょったカモにしかみえないわ。

売上落とした商売人からコロナ破産が増えるだろう。半年は様子みておけ。

 

20: 投資家774さん ID:x2seUvPO

一番下落したのは

地下1階の商業物件。
マジで客が入らない。

 

21: 投資家774さん ID:8F5QDq81
>>20
換気悪いな

 

22: 投資家774さん ID:L5VmMBaH

人は記憶型と思考型に大別できる

コロナで老人がボコボコ死ねば空き家がボコボコ誕生する
どうなるか・・・・

 

23: 投資家774さん ID:PpFyxOj8
半年後に競売続出

 

26: 投資家774さん ID:DnQ4/rfl
後50年ぐらいで空き家だらけになるしそこまで買うべきではない

 

27: 投資家774さん ID:fC9rPOFA
50年後は、無縁仏だらけになっている

 
引用元: http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1587215543/

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